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绿羽地暖辅材好不好

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分类: 北京地暖工程打井队

地暖地面如何找平

农民工去哪里了?

????国家统计局一年一度的农民工监测调查报告又发布了,《2018年农民工监测调查报告》中有两个数据令人吃惊:一是2018年农民工总量为28836万人,仅比上年增加184万人,增长0.6%,这应该是创历史新低了;二是外出农民工中,进城农民工13506万人,比上年减少204万人,下降1.5%,这应该是创流出人数历史新高了。那么,农民工究竟去哪儿了呢?

????农民老矣:以农民工进城为主线的城镇化已结束?

????2015年之前,官方的农民工监测调查报告不公布农民工进城数量的增减,应该都是增加的吧?2016年首次公布,进城数量即比上年减少157万人,2017年则增加了125万人,2018年又减少204万人。

????我猜想,农民工进城数量的增减是否与外需有关,2016年外需不足,导致出口增速回落,2017年欧美经济复苏,带动中国出口增速提升,2018年中美贸易纷争加剧,加上发达经济体的经济增速下降,使得外需再度走弱。由于公布的数据太少,无法做相关性分析,这只是猜测。

????但从大趋势看,新增农民工数量的减少是必然的:首先,农业可转移人口数量的递减是人口规律,因为从2012年起,我国劳动年龄人口总量就开始下降了,这也会导致农村劳动力数量的减少。

?????第二,第一代农民工都老了,如果不能在城里落户,只好告老还乡。据统计,50岁以上农民工所占比重为22.4%,比上年提高1.1个百分点,近五年呈逐年提高趋势。一般而言,外出农民工比本地农民工要年轻,外出农民工平均年龄为35.2岁,本地则接近45岁。

?????第三,中国经济正在转型,就业人口从第二产业流向第三产业,从低端转向高端,在这一过程中,年纪大且缺乏技术专长的农民工的就业难度增加,也不得不离开东部制造业相对发达的地区。

????那么,问题来了,既然2018年进城农民工数量减少了200多万,按理说城镇常住人口增加缺少了主力,为何城镇化率还提高了1.06%,城镇人口比2017年增加了1790万?根据国家统计局数据简单计算,不难发现,主要靠户籍城镇化:2018年加入城镇户籍的人口增加了1605万,即便剔除自然增长人口,至少也有超过1200万农村人口实现了农转非。?

????也就是说,当前城镇化率的提升,大部分靠行政区划的重新设定和户籍政策的放宽来实现了。

?????城市抢人原因:农民工逃离京津冀和珠三角

????根据《2018年农民工监测调查报告》,从输入地看,在东部地区就业的农民工比上年减少185万人,下降1.2%,其中,在京津冀地区就业的农民工比上年减少27万人,下降1.2%;在长三角地区就业的农民工比上年增加65万人,增长1.2%;在珠三角地区就业的农民工比上年减少186万人,下降3.9%。

????说明珠三角农民工数量下降幅度最大,即便如此,去年广东省净流入人口还是超过80万,这是否意味着非农民工的人口数增加了260多万?

?????2018年广东省人口流入与流出变化图

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????来源:各地统计公报,中泰证券研究所梁中华供图

????注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度。

????根据中泰证券宏观首席梁中华的估算,2018年广东省人口流入的城市基本分布在“小珠三角”地区,特别是广州和深圳。深圳的人口净流入规模可能在50万左右。而珠三角其他城市的吸引力相对较弱,例如韶关和云浮的人口流动变化不大,清远、阳江的人口都在净流出。?

????值得注意的是,东莞出现了人口净流出,这是否与其一直以来“腾笼换鸟”的产业升级战略有关?当前,东南亚国家成为国内中低端产业转移的目的地,原本以中低端产业出口为主的珠三角地区,随着人力成本的提高,在家具、家电及电子产品装配等领域的低成本优势已经减弱了。

????早在七八年前,富士康就已经在郑州、成都、重庆等中西部城市设厂。2018年重庆人口净流入近16万;成都暂未公布自然增长人口的相关数据,不过根据四川全省净流入5.3万人,以及其他地市人口净流出10多万人的情况来看,我们可以简单推算,2018年成都人口也在大幅流入。

????成渝城市群人口流入流出分布

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????来源:各地统计公报,中泰证券研究所梁中华供图

lai yuan: ge di tong ji gong bao, zhong tai zheng quan yan jiu suo liang zhong hua gong tu

????注:红色代表人口流入,蓝色代表人口流出,颜色深浅表示相对幅度。

????2018年京津冀的农民工净减少了27万,同时,该地区人口也是净流出的。其中北京人口流出最为严重,从北京流出去的人口是否去了环京地带,带动了周边城市发展呢?

????但北京流出的人没有去天津,天津的人口吸引力从2014年就开始明显走弱。特别是2017年,天津人口首次出现净流出,幅度高达9万多人,当年GDP增速也跌至3.6%。尽管2018年天津经济增速有所企稳,但GDP增速排名仍是全国最低,人口虽略有回流,但净流入量也不到1万人,往日辉煌不再。

????河北除了廊坊和秦皇岛人口净流入外,其他地方或减或不变。因此,京津冀人农民工净流出的现象,倒与产业升级的关联度不大,主要是因为经济增长的长期动能在减弱,新兴产业的占比不高,传统产业则面临增速下行压力。?

????2017-2018年京津冀地带人口流动数量(万人)

????

????来源:各地统计公报,中泰证券研究所梁中华供图

????注:2018年河北保定、唐山、石家庄、承德和衡水暂未公布数据。

????正是出于人口净流出的压力,目前越来越多的城市采取了“抢人政策”,据不完全统计,包括天津、南京、成都、西安、珠海等直辖市或省会城市在内的大约有20多个城市制定了抢人政策。但如果一个城市的产业发展迟缓,没有带来相应的就业机会,对人才的吸引力也是有限的。

????例如,深圳、广州同样遇到农民工大幅流出压力,但由于经济增转型较为顺利,增长动能依然较足,能够吸引更多中高端人才源源不断流入。因此,从总体看,长江经济带及以南地区的大部分城市经济增速要快于长江以北地区,人口流入与经济增速呈现高度相关性。?

????中国南北方各省市人口流动分布(万人)

????

????来源:各地统计公报,WIND,中泰证券研究所

?????孔雀西南飞:是否与大城市化相悖??

????过去我国人口流向总体是从西往东,而且主要流向长三角和珠三角地区,被称之为“孔雀东南飞”,如今,农民工的增量部分主要流向中部和西部地区,2018年东部地区的农民工数量减少185万人,东北地区农民工数量减少9万,而中西部地区则增加378万,呈现“孔雀西南飞”的特征。

????农民工地区分布及流向

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????来源:国家统计局?

????其中安徽作为一个中部地区的省份,一直是农民工的输出大省,但2018年人口净流入规模在全国排名第三,这确实有点匪夷所思。除了北部的宿州、蚌埠和淮南三市以外,2018年安徽其余13市都出现人口净流入,其中省会城市合肥流入规模最大。

????安徽人口的净流入,除了有农民工返乡因素外,还与安徽各城市的人才引进优惠政策有关,如合肥、芜湖、马鞍山、滁州、亳州、池州、阜阳、宣城等城市都出台了人才优惠政策。因此,在安徽经济增速高于全国平均水平,部分制造业向安徽转移的背景下,也带来农民工更多的就业机会。?

????另外一个案例是西部地区的陕西,2018年陕西全省常住人口净流入达11.9万人,其中西安就净流入了近32万。这说明陕西的人口增加主要靠西安,但西安的人落户政策五次放宽有关。

????西安市常住与户籍人口增量(万人)

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????来源:西安市统计公报,WIND,中泰证券研究所梁中华供图

????注:2017年及以前的人口增量采用旧口径(不含西咸新区咸阳片区),2018年增量调整为新口径(2018年新口径-2017年新口径)。?

????2018年西安户籍人口增加了81万,但常住人口只增加38.7万,剔除西安人口增加的因素,陕西省人口实际上是净减少。因此,西安这种发展模式是否可持续值得怀疑,毕竟人口流入需要靠产业发展支持。

????相比之下,成渝城市群的人口流入较为正常,继续呈现以成都和重庆为中心的流入特点。这说明尽管农民工的增量大幅流向中西部地区,但仍然以流向中西部的省会或直辖市等大城市为主,因此,我国人口的“逆向流动”,并不与大城市化相悖。?

????那么,农民工在行业流向上有何变化呢?从国家统计局的数据看,农民工的从业结构的变化也与我国产业结构调整有关。如2018年第一产业增加值占国内生产总值?的比重为7.2%,第二产业增加值比重为40.7%,第三产业增加值比重为52.2%。对应的农民工三次产业从业分布上,也呈现第一产业、第二产业从业占比下降,第三产业占比上升的特征。?

????农民工从业行业分布(单位:%)

????来源:国家统计局

????目前,第三产业农民工的就业人口占比已经超过50%,2018年增幅达到2.5%,在居民服务、修理和其他服务、公共管理、社会保障和社会组织领域的增速尤其快。?

????从总体看,随着人口老龄化,农民工的平均年龄也逐步增大,2015年平均年龄为38.6岁,到2018年已经达到了40.2岁了。人口老龄化,加上今后劳动年龄人口数量的减少,外出农民工的增量也将不断下降,因为年轻的农民工才愿意跨省流动。?

????2018年到省外就业的农民工7594万人,比上年减少81万人,这也可以解释为何2015年以来我国流动人口数量不断下降的原因,今后可以推测,我国客流量也将不断下降,春运压力将越来越小——印证了本人两年前提出的观点:存量经济主导时代的到来。?

????进入人口流动性减弱的时代,投资增速下降导致经济增速下降合乎逻辑,同时,中低端产品的出口优势也会减弱。取而代之的,是国内消费成为稳定经济的最主要力量。农民工在住房、医疗、养老及子女教育等方面的需求会大幅增加,这需要政府及社会的大力支持和投入。?

????本文首发于微信公众号:李迅雷金融与投资。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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???? (责任编辑:武冰淇 )

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发布时间:04:36:02


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华润置地在4月1日30%目标量过渡期

????下载APP 阅读本文更深度报道  中房报记者 翁晓琳 | 深圳报道

????  被称作是“中年转型焦虑”的华润置地,5月15日公告显示,前4月合约销售金额约690.24亿元,同比增长地暖可以用箱体床吗_永发资讯网约37.10%;合约销售面积约为373.73万平方米,同比增长约28.02%。

????  以今年设定2420亿元目标来看,完成了28.5%。虽然华润置地董事会主席唐勇数次强调公司追求的是有质量的增长,但华润置地需要走的更快。

????  今年3月底的香港业绩会上,唐勇曾对华润置地的未来表示担忧。“面临新的增长,包括转型,比如五年、十年以后的华润置地会怎么样?”如今在粤港澳大湾区规划下,华润置地也在此进行了新实验。以华南大区为首的先锋兵从城市更新入手,加大投入,试图为其寻找新的利润增长点。

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????  华南大区数十人跳槽

????  此前华润置地“精神人物”吴向东离职后,导致了多位高管陆续加盟华夏幸福(600340),包括华润置地原首席财务官俞健、华润置地原华南大区副总经理赵荣以及华润置地原商业地产事业部总经理赵炜。

????  有消息称,目前整个华夏幸福南方总部已经超过100人,其中有40多人来自华润置地,以华润置地总部所在的华南大区人数最多,涉及城市更新工程、设计等各条业务线。

????  2018年年报显示,华润置地6个大区中,华南大区贡献了488.73亿元,占比23.2%。这一数据虽然排在6大区中的第二名,比华北大区513.76亿元还有距离,略高于华东大区的468.81亿元。

????  截至4月30日,今年华南大区销售表现并不理想,销售额完成了111.22亿元,远低于华东大区的172.59亿元和华北大区的191.16亿元;销售面积为30.71万平方米,也远低于华东大区的96.32万平方米和华北大区的86.40万平方米。

????  不过,有华润置地华南大区的人士对中国房地产报记者表示:“目前整体经营并没有特别大的问题,销售额地暖控制阀图解_永发资讯网落后的问题也和推郑州是国安地暖_永发资讯网货量有关,有些项目是在下半年推售的。高管离职当然会对公司产生一些影响,要离开的人也是为了追求更好的平台。人员变动是每家公司都会经历的。”

????  而另一位已离职的员工则对中国房地产报记者透露:“未来双方肯定会形成竞争,毕竟源头是一样的。而且华夏幸福已经加大了在粤港澳大湾区的拿地,华润置地需要找到自己的新优势。”

????  ━━━━

????  大湾区的城市更新机遇

????  华润置地急需寻找自己新的优势,在粤港澳大湾区的布局中,华南大区将集中在城市更新突破。

????  截至2018年末,华润置地积极跟进城市更新项目30余个,其中16个已切实落地项目,预计总建筑面积约2200万平方米。华润置地执行董事沈彤东透露,“初步估算大湾区内土储面积超过85%,预计2022年开始有签约额的贡献。”

????  除了大本营深圳,仅在东莞,华润置地400天内就在东城、道滘、谢岗、常平等12个镇街,布局了超过20个项目。

????  这背后也是华润置地设定了50亿元的销售额目标。这是华南大区第一个首进城市开年即半百亿目标的城市。合富研究院数据显示,2018年排名第六光大地产为31.9亿元。换句话说华润置地希望能打进东莞前十名。

????  另一个城市更新布局重点是广州。据克而瑞数据显示,2018年华润置地在广州销售权益金额达到了74.5亿元,但和第一名保利198.3亿元还有较大差距。为了扩大土储,华润置地介入了旧村改造。5月9日挂出的石马村的招标项目,就是其去年8月介入的项目,此外还参与了佛塱村、芦湾村等项目。

????  新疆电地暖多少钱一平方_永发资讯网目前华润置地制定了三条腿的战略进行转型,其中就包括了城市更新。这背后也是项目操作成功能给公司带来巨大收益。

????  以深圳华润城为例,前身为大冲村旧改,改造后销售均价在10万元/平方米,毛利率超过了70%,导致去年公司一线城市的结算毛利润率高达54.5%,也拉动公司整体的毛利率达到42.9%。

????  唐勇承认城市更新收益率高,“它比的是公司的品牌和综合能力,投在这方面,比单纯的拼价格更要求综合力,收益也比招拍挂要高。城市更新包含着当地业主方的利益,还有政府的利益和诉求,还有开发商的能力和利益之间的平衡。”

????  ━━━━

????  城市更新+土地整备+综合整治+代建代理

????  事实上,城市更新项目也有助于多元化业务开展。目前华润置地操作的城市更新项目中,往往带有商业部分。例如深圳湖贝项目,华润置地将投资300亿元打造多元复合的“华润湖贝中心”。上述提到的华润城也建有万象天地。

????  年报大港区清洗地暖_永发资讯网显示,去年深圳万象天地租金收入达到了3.73亿元,平均出租率在96.2%。虽然和深圳万象城10.17亿元还有较大差距,但比不少城市的万象城租金收入要高。

????  一直以来投资物业是华润置地发展的重点。2018年公司整体租金收入按年增长24.5%至95亿元,其中购物中心租金收入贡献比重为72%,投资物业毛利润按年增长34%至63亿元。尤其是年轻的购物中心,租金回报率达到了11.9%。

????  有华润置地城市更新相关人士对中国房地产报记者表示:“华润置地的优势是做大体量、多元化与复合型的城市更新项目,采取的是‘城市更新+土地整备+综合整治+代地暖回水温度底怎么解决_永发资讯网建代理’方式。现在华润置地会在城市更新中尝试更多元化业务。”

????  华润置地华南大区去年就在产业地产集中发力。例如在大冲村旧改打造南山科技金融城。更早时候,其还和天安数码城合作开发龙华区大浪中心区城市更新项目。产业园改造成为深圳市各级政府非常重视的问题。作为央企,华润置地天然和地方政府有着良好关系。

????  有接近华润置地的人士对记者表示:“华润置地此前城市更新模式主要是通过住宅的滚动开发,获取阶段性的投资回报;通过对商业和酒店的长期运营,获取长期稳定的现金回报,再通过物业资产组合在不同类型的资本市场获得融资支持。从产业地产入手,也改变了华润置地以往的发展模式。”

????  (此文刊于中国房地产报5月20日05版 责任编辑? 徐妍)

????  流程编辑:曹冉京

????  审读:戴士潮

????  中国房地产报版权所有

????本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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???? (责任编辑: HN666)

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